Majitelka statku, Ljubov Andrejevna Raněvská, se po letech vrací z Paříže na své rodné sídlo, které je zatíženo obrovskými dluhy. S ní přijíždí její bratr Gajev. Jejich statek i s proslulým višňovým sadem má jít brzy do dražby. Podnikatel Lopachin, jehož otec byl na statku nevolníkem, jim nabízí jediné praktické řešení: sad vykácet a pozemky rozprodat na letní chaty, což by jim přineslo zisk.

Šlechtici (Raněvská a Gajev) jsou však tohoto činu citově neschopni. Sad je pro ně symbolem jejich dětství a krásné, i když neužitečné minulosti. Jsou pasivní, žijí ve vzpomínkách, rozhazují peníze, které nemají, a doufají v zázrak (bohatou tetu, výhru v loterii). Varja, adoptivní dcera, se snaží statek udržet, ale marně. Mladá generace (Aňa a student Trofimov) sní o nové, lepší budoucnosti, ale je stejně nepraktická.

Během plesu, který Raněvská absurdně pořádá, zatímco probíhá dražba, se vrací Lopachin. Je šťastný a zároveň zdrcený a oznamuje, že statek i se sadem koupil on sám.

V posledním dějství rodina opouští dům. Raněvská se vrací do Paříže, Gajev získal místo v bance. Lopachin odjíždí a jeho očekávané zasnoubení s Varjou se neuskuteční. Aňa a Trofimov odjíždějí vstříc novému životu. Dům je zamčen. V pozadí se již ozývá zvuk seker, které kácejí višňový sad. V opuštěném domě zůstane zapomenutý starý sluha Firs, který si lehne a umírá – jako symbol konce staré éry.